Flexible Energiekonzepte zur Dekarbonisierung
Die Klimapfade der Wohnungswirtschaft basieren auf drei wesentlichen Säulen:
- Die energetische Gebäudesanierung
- Der Energieträgerwechsel bei der Heizungstechnik
- Die Dekarbonisierung der Energieträger
Bei der Umsetzung der individuellen Unternehmensstrategien entstehen Spannungsfelder zwischen den verschiedenen Zielen, beispielsweise der Bezahlbarkeit des Wohnens, der Wirtschaftlichkeit und den Klimazielen. Hinzu kommen Abhängigkeiten vom Energiesektor und regionalen Ausbauplanungen im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung. Wer in diesem Spannungsfeld die richtige Strategie erarbeiten und am Ende auch umsetzen möchte, muss also eine Vielzahl an Aufgabenstellungen meistern.
Die energetische serielle Sanierung kann die Bewältigung einiger dieser Herausforderungen ermöglichen. Sie bietet mit ihrer Vielzahl von Konfigurationen aus Gebäudehülle und Energiekonzepten einen hohen Grad an Flexibilität. So können verschiedenste Objektstrategien im Portfolio aufgegriffen und größtmögliche CO2-Minderungen realisiert werden. Wie das konkret aussehen kann, soll in dieser Ausgabe unseres Newsletters erörtert werden.
Gedämmte Gebäudehüllen:
Der Schlüssel zum Erfolg
Für die Umsetzung des Dekarbonisierungspfades in besonders ineffizienten Wohnungsbeständen der Energieeffizienzklassen E-H gibt es einen entscheidenden Hebel: die Verbesserung der Gebäudehülle.
Verluste eindämmen und Verbrauch senken
Eine fachgerechte Dämmung und der Austausch der Fenster senken Transmissionswärmeverluste und damit den Verbrauch der Endenergie für die Beheizung signifikant. Die so eingesparten Energiekosten ermöglichen auf der anderen Seite Potenziale für eine Erhöhung der Grundmiete. Sinkende Nebenkosten und höhere Mieterträge sind schlagkräftige Argumente. Die Verringerung des Endenergieverbrauchs bringt jedoch noch weitere Vorteile mit sich. So sinken bei einem gleichbleibenden Emissionsfaktor auch die CO2-Emissionen. Das ist vor allem im Hinblick auf die steigende CO2-Bepreisung (BEHG und CO2KostAufG) entscheidend, um erhebliche finanzielle Mehrbelastungen für Eigentümer*innen und Mieter*innen zu vermeiden. Außerdem verringert der geringere Endenergiebedarf die Auswirkungen von äußeren Faktoren, wie beispielsweise Energiepreisschwankungen.
Niedertemperaturfähigkeit und Versorgungssicherheit
Die Verbesserung der Gebäudehülle verringert also den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes. Sie erleichtert die Dimensionierung der neuen Erzeugungs-/ Versorgungsanlagen und ist ein entscheidender Faktor für die Verbesserung der Niedertemperaturfähigkeit eines Gebäudes. Mit einer verringerten Heizlast ist der Betrieb eines Heizsystems mit Vorlauftemperaturen im Bereich der Niedertemperatur (≤ 55°C) nämlich überhaupt erst möglich.
Die verringerten Vorlauftemperaturen führen zudem zu einer effizienteren Arbeit von Wärmepumpen, die in Kombination mit PV-Anlagen und einem Ökostromtarif den Grundstein für einen CO2-neutralen Betrieb eines Gebäudes legen. Zusätzlich werden – bei Anschluss an ein Fernwärmenetz – durch die gut gedämmte Gebäudehülle die aus dem Netz bezogenen Wärmemengen verringert und entsprechend auch die CO2-Emissionen reduziert.
Förderung: Die besten Voraussetzungen
Das Zusammenspiel von Gebäudedämmung und effizienter Anlagentechnik ist also der Erfolgshebel für den CO2-neutralen Gebäudebetrieb. Da verwundert es nicht, dass auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) die Gebäudehülle und die Anlagentechnik mit dem jeweiligen Energieträger berücksichtigt. Durch die Kombination beider Bereiche lässt sich der Endenergieverbrauch minimieren, die Nutzung erneuerbarer Energien maximieren und so eine nachhaltige Lösung für die Bestandsgebäude im Portfolio umsetzen.
Die für den KfW-55-Standard notwendigen Anforderungen werden vom ecoworks-Fassadensystem erfüllt. Das bedeutet, dass für eine serielle Sanierung durch ecoworks eine hohe Förderquote inklusive eines 15%-Tilgungszuschuss-Bonus erreicht wird. Die vorgefertigten Fassadenelemente werden dabei mit geeigneten Energiekonzepten kombiniert. Das gelingt durch das werkseitige Verbauen der dafür erforderlichen Komponenten in die Fassadenelemente: Stränge für Heizung, Kaltwasser & Warmwasser, Elektrik/Steuerung und Lüftungen (mit und ohne Wärmerückgewinnung) sind somit von vornherein integriert.
Energieversorgung sicher wählen
Es gibt viele Aspekte, die bei der Wahl der richtigen Energieversorgung beachtet werden müssen, um diese möglichst nachhaltig und kosteneffektiv zu gestalten. Die serielle Sanierung bietet hier verschiedene Optionen.
Fernwärme
Unter bestimmten Umständen ist der Energieträgerwechsel nicht sinnvoll. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Gebäude bereits an ein bestehendes Fernwärmenetz angeschlossen ist. In diesem Fall kann durch eine reine serielle Hüllensanierung bereits eine Verbesserung der Energieeffizienzklasse auf A/A+ Niveau erreicht werden. Zusätzliche Maßnahmen vermindern den Wärmeenergieverlust noch weiter. So wird die Maßnahme durch eine Kellerdeckendämmung und eine Dacherneuerung komplettiert. Gegebenenfalls kann auch eine Dämmung der obersten Geschossdecke unter Beibehaltung des bestehenden Daches erfolgen.
Der erstmalige Anschluss eines Bestandsobjektes an das Fernwärmenetz in einem seriellen Sanierungsprojekt ermöglicht die Umstellung auf eine perspektivisch CO2-freie Beheizung. Doch Achtung: Bei der Schaffung einer nachhaltigen und klimafreundlichen Fernwärmeversorgung spielen die Energieversorger eine zentrale Rolle. Noch sind die Netze nicht CO2-neutral. Neben diesem Aspekt bringt die Anbindung noch weitere Abhängigkeiten mit sich, zum Beispiel hinsichtlich der Investitionen und zeitlichen Verzögerungen beim Infrastrukturausbau. Vor diesem Hintergrund ist eine frühzeitige und enge Abstimmung mit dem lokalen Energieversorger erforderlich. Auf Wunsch beraten und begleiten wir unsere Kunden in diesem Prozess.
Wie bereits im ersten Teil erwähnt, ist die Wahl des Energieträgers auch für Fördermaßnahmen relevant. Für den Anschluss an Fernwärme bedeutet das: Sofern das Wärmenetz einen Primärenergiefaktor von höchstens 0,25 aufweist oder bei Vorliegen eines Transformationsplans wird in der KfW-Förderung der EE-Bonus (+5% Tilgungszuschuss) erreicht. Im Vergleich zu den Installationskosten für neue Energieerzeuger sind die geringen Investitionskosten für die Fernwärmeübergabestation ein schlagendes Argument.
Ein Anschluss im Rahmen einer seriellen Sanierung durch ecoworks erlaubt es Kunden, vorhandene Leitungsnetze im Gebäude (für Heizung und Kalt-/Warmwasser) weiterzuverwenden und an die Übergabestation anzuschließen. Eine Strangsanierung kann im Bedarfsfall über die Fassade erfolgen. Sofern noch keine zentralisierte Versorgung im Gebäude vorliegt, bieten die ecoworks-Leitungselemente in der Fassade eine minimalinvasive Installationsmöglichkeit. Es kann also mit vergleichsweise wenig Aufwand ein Umstieg auf Fernwärme und eine damit nachhaltigere Versorgung der Wohneinheiten erfolgen.
Zentrale Wärmeversorgung
Die Zentralisierung der Wärmeversorgung ist ebenfalls die geeignete Schnittstelle für Bestandsgebäude, die mit dezentralen Gaszentralheizungen versorgt werden. Die Umstellung von Gasetagenheizungen auf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe oder einen Fernwärmeanschluss ermöglicht die Nutzung erneuerbarer Energien und reduziert den Betriebskostenaufwand. Die Anzahl der fossil betriebenen Energieerzeuger im Bestand sinkt somit deutlich! Durch die zentralisierte Steuerung kann ein optimierter Anlagenbetrieb sichergestellt werden, was Eigentümern und Mietenden zu Gute kommt. Hierfür haben wir ein innovatives Produkt entwickelt: Auch hier können wir die Stränge durch unsere außenliegenden ecoworks-Leitungselemente minimalinvasiv nachrüsten. Nur zum Anschluss der neuen Stränge an die Bestandsleitungen in den Wohnungen sind noch Kernbohrungen erforderlich.
Je nach Gebäudetyp und technischen Voraussetzungen kann die Warmwasseraufbereitung zentral oder dezentral umgesetzt werden. Durch eine zentrale Lösung im Keller sind keine weiteren Geräte in den Wohnungen erforderlich, sodass Wartungs- und Instandhaltungskosten reduziert werden. Voraussetzung ist die Installation oder das Vorhandensein des entsprechenden Warmwasser-Verteilnetzes im Gebäude – immer unter Einhaltung der Trinkwasserverordnung und der Hygiene in Trinkwasserinstallationen. Zudem sind regelmäßige Überprüfungen vorgeschrieben.
Eine bereits bestehende Versorgung durch elektrische Durchlauferhitzer kann aufrechterhalten werden, wobei mit Blick auf den Primärenergiebedarf und den anvisierten KfW-Förderstandard unter Umständen eine höhere Energieeffizienz erreicht werden soll. Bei dezentralen Versorgungssituationen stellen daher Wohnungs- bzw. Frischwasserstationen, die das Wasser bei Bedarf mittels eines Wärmetauschers aus dem zentralen Heizsystem erwärmen, eine sinnvolle Alternative dar. Hierbei wird die zentrale Beheizung (z.B. Fernwärme oder zentrale Wärmepumpe) für die Warmwasserbereitung auf Wohnungsebene genutzt. Da das Wasser erst in der Wohnung erwärmt wird, gibt es weniger Verluste durch Rohrleitungen. Zudem lassen sich Wohnungsstationen gut in bestehende Heizsysteme integrieren. Da diese Warmwasseraufbereitung wahrscheinlich unter die 3-Liter-Regel (gemaß §3 TrinkwV [„Begriffsbestimmungen“] Abs. 12) fällt, entfällt die Beprobungspflicht durch den Vermieter.
Wärmerückgewinnung
Entsprechend den aktuellen Anforderungen und den KfW-Effizienzhaus-Standards statten wir die von uns sanierten Gebäude mit geeigneten Lüftungskonzepten aus. Sie gewährleisten die notwendige Lüftung, um hygienische und gesundheitliche Erfordernisse sowie den Bautenschutz bei Anwesenheit der Nutzer*innen im Normalbetrieb und führen überschüssige Feuchtigkeit ab.
Lüftungskonzepte können in Systeme mit und ohne Wärmerückgewinnung unterschieden werden. Systeme mit Wärmerückgewinnung nutzen die Wärme der Abluft, um die Zuluft zu erwärmen. Dies reduziert den Heizbedarf und spart Energie. Gemäß BEG-WG-Richtlinie ist der Einsatz einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung in der EE-Klasse verpflichtend. Dabei können zentrale, dezentrale und Mischformen aus zentralen und dezentralen Lüftungsanlagen zur Anwendung kommen. Bis zum KfW-55-Standard können auch Systeme ohne Wärmerückgewinnung eingesetzt werden. Der geringeren Investition steht in diesen Fällen jedoch auch eine geringere Förderung gegenüber. Im Rahmen der Projektberatung zeigen wir unseren Kunden daher die jeweils optimale Variante unter Berücksichtigung der Kundenziele auf.
Photovoltaik (PV)-Anlagen
Bei der Umsetzung von seriellen Sanierungsprojekten kann auch das strategische Ziel des PV-Ausbaus vorangetrieben werden. Im Zuge von Dacherneuerungen mit modularen Trapezblechen können wir vollflächige PV-Anlagen installieren. Die drei wichtigsten Konzepte für den Betrieb sind Mieterstrommodelle, Volleinspeisung und Teileinspeisung.
Mieterstrommodelle ermöglichen es, die auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugte Solarenergie direkt an die Mieter zu liefern. Hierbei wird der erzeugte Strom nicht vollständig ins öffentliche Netz eingespeist, sondern vor Ort verbraucht. Allerdings erfordern sie eine sorgfältige rechtliche und technische Umsetzung, einschließlich der Abrechnung und Verwaltung der Stromlieferung, sowie die Einhaltung der regulatorischen Rahmenbedingungen. Wir beraten unsere Kunden bei der Umsetzung des geeigneten Modells.
Bei der Volleinspeisung wird der gesamte erzeugte Solarstrom ins öffentliche Stromnetz eingespeist. Der Betreiber der PV-Anlage erhält eine Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Diese Methode ist administrativ weniger aufwändig, da keine gesonderte Abrechnung mit den Mietern erforderlich ist und die Einspeisung des gesamten Stroms an den Netzbetreiber erfolgt.
Bei der Teileinspeisung wird ein Teil des erzeugten Solarstroms direkt im Gebäude verbraucht, während der überschüssige Strom ins öffentliche Netz eingespeist wird. Ein spezifisches Anwendungsbeispiel ist die Versorgung einer Luft-Wasser-Wärmepumpe. Die Wärmepumpe nutzt den PV-Strom zur Erzeugung von Wärme und Warmwasser, was die Abhängigkeit von externen Energiequellen reduziert und die Betriebskosten senkt. Diese Lösung erfordert eine intelligente Steuerung und ein Energiemanagementsystem, um den PV-Ertrag und den Energiebedarf der Wärmepumpe optimal abzustimmen.
Haben Sie Interesse an einer seriellen Sanierung?
Wir beraten Sie gerne transparent über die Möglichkeiten der seriellen Sanierung in Ihrem Bestand. Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin und erfahren Sie mehr über unsere flexiblen Energiekonzepte zur Dekarbonisierung.
Treffen Sie uns auf dem Wohn ZukunftsTag 2024 am 26. & 27.06.24 in Berlin
Wir freuen uns, am 26. und 27. Juni dabei zu sein, wenn sich Vertreterinnen und Vertreter der deutschen Immobilienwirtschaft unter dem Slogan “Wohnungswirt.Schafft.Zukunft!” in Berlin treffen. Auf dem WohnZukunftsTag des GdW in Berlin berät unser Team mit Marc Becker und Sebastian Eck zum Thema serielle Sanierung.
Jetzt noch einen Termin mit unserem Team buchen? Dann direkt eines unserer Teammitglieder hier auf LinkedIn anschreiben oder das Formular auf unserer Webseite mit dem Hinweis “WZT 2024” im Feld “Nachricht” nutzen.
